这三年疫情打破了原本正常的生活，很多人对工作都很迷茫。从事了8年地产策划的我，这一次想彻底离开了……
毕业进入代理商公司
在我刚毕业时，地产策划的求职门槛还比较高。一般来说本科学历，且需要是相关中文、传播、市场营销等对口专业毕业。而我幸运通过专升本，有了人生第一块敲门砖。在2014年有幸进入一家代理公司。
听师傅说公司几年前发展很快，拥有武汉最高档写字楼武汉天地的一整层办公楼。后来因其他原因目前写字楼削减一半，但当时也算武汉代理中的佼佼者了。
我正好赶上公司招管培生，进入公司第一次感受到电视上的职场情节，每个人手中必备一台笔记本电脑穿职业装，进出高档写字楼，身上莫名有种自豪感。
进公司后就被分到一个还不错的项目，在汉阳算是豪宅。
作为一个策划小白，每天做的事情基本是策划的日常执行工作。比如编辑短信，用短信车发送给客户。
如：爸比，我们选哪个房子呀！是一人180度无碍观江阳台，还是两人南向江景套房【XX项目】满足您每一种生活，仅110万起，XX电话。
编辑短信看似简单，实则挑战很大，70个字要把项目重要价值点向客户输出，还要把项目名称电话加上，做起来也不简单。
开始一条条被毙掉，每天要拟10条才能过一条，每周要发送至少三次，连续发送了三个月，我拟定了107条短信。日复一日，我慢慢开始找到了规律，提高了效率。
除了编辑短信，我第二个工作是运营微信公众号内容，每天推送一篇。这个看似简单，但难度也不低，公众号内容要跟随项目价值点输出，不能过硬也不能太软。而且还要自己排版，让广告公司帮忙设计配图。有时候广告公司忙，我就自学美图秀秀自己解决。
一个月后，我开始学着写活动方案、盯广告设计画面、项目包装制作、大型小场活动执行、监控小蜜蜂拓客派单，媒体推广等。我特别感激当时的师傅，他教会了我很多，还监督我每个月看一本书，麦肯锡、地产营销19讲等。
在策划的黄金时代
我独挡一面成为项目主策
没过多久，有师傅离开了，公司来了新的策划经理，但是他不项目驻场，这意味着我成为了项目主策。我开始独挡一面，单独对接甲方，撰写项目各种策略方案，全年营销方案，体感营销方案、价值提升方案、年中方案、定价策略、制定价格表等。
转眼间，我在第一家公司呆了四年，经历了项目从产品定位到项目推广的全周期，经历了项目的筹备期、认筹期、开盘期、热销期、平销期。我也慢慢从小白成长为带领团队的职业经理人，真正成为专业的地产策划。
那是地产的黄金时代，也是地产策划的巅峰时刻，策划最有能体现价值的阶段。
策划被赋予全能手，不仅把控项目的整体操盘方向，更是掌握着钱的命脉。
从项目的整体策略方向、产品定位、项目推广、销售定价几个重要环节都是策划主导；项目从包装、推广、活动、拓客渠道等也都是策划做执行；从推广、媒体、渠道等各种营销费用推广铺排都是策划掌控，各种供应商的付款流程也都是策划在走OA。
策划行业开始没落
我也离开了第一份工作
俗话说，若让其“亡”，必先让其“狂”，一个时代的巅峰，也是时代的落幕。
2018年市场突然变好，全国楼市空前热销、价格大涨。谁能想到武汉房子一夜可以涨7000元/平，老百姓们开始疯狂买房，最疯狂的时候某个项目要交30-40万茶水费才能买到房。
那是策划最开心的日子，不用天天加班，躺平可以赚钱。也不用日日夜夜盯广告公司出设计稿，点灯熬夜写方案，但也是这时，策划的职能开始慢慢被削弱了。
市场在悄悄变化，武汉各区域板块一时间出现了各类大小的中介门店，分销平台正式打开新的渠道和新的带客模式。
当时行业里充斥着两种声音：一种是，渠道分销可以解决开发商销售痛点，既可以让利给购房者，自己也可以赚取佣金，这是三赢的选择；另一种是分销“绑架”开发商，一家独大、哄抬佣金、截客洗客、内勾外联等等。
开发商之所以要找渠道，是因为传统营销推广、广告宣传的方式失灵了。
当市场好时，渠道分销的作用比较微弱，基本上自销就可以完成目标。但当房地产市场下行，销售冷清的时候，渠道往往成为开发商提振销售业绩的“良药”，开发商选择渠道分销，原因有很多：
1、市场变冷、客户变少，转化率也随之下降，为了能卖掉更多的房子选择渠道分销；2、项目竞争对手用了渠道，门前全是对方渠道的“小蜜蜂”，市场被扰乱，也只能防御性用渠道；
3、目前开发商手里资金紧张，前期没有大量资金去投入广告营销，因此，进而选择用渠道来拓客。
……
事实上，开发商引入渠道拓客，分销既能帮自己快速回款，又可以节省广告营销费；同时渠道分销还能依靠开发商给予的回扣盈利，互惠互利。
这是一种新的模式，正因如此，策划的职责也从主导沦为辅助。
而我也伴随着策划的巅峰和没落时刻，终止了自己的第一段地产工作。
去了甲方
但已是分销为王的时代
后来，我艰难拿到了新offer，开始第二段地产生涯，当上甲方爸爸。
这是一家广东的企业，有上市公司背景但不是专业做地产的开发商，我在这里担任营销策划经理。
这时，地产也进入了白银时代。我接手的项目很快进入启动阶段，集团决定上分销，意味着项目的营销费用主要用于分销，其他费用削减。
公司全年营销费用3%，包括售楼部的亮化、围挡、销售道具（沙盘模型和区位图）、分销和项目的推广及活动费用。梳理一番后项目首年整体任务目标1亿元，营销费用共计300万，其中分销200万。
这也是当时市场每个开发商面临割肉的阶段，不启动分销卖不动，启动分销被分销绑架。
佣金点数不断升级，分销还要跟开发商谈各种折扣，价格降了又降。分销控制了整个开发商的命脉，项目竞品的佣金点数从最初的2%涨到了5%甚至5.5%。
根据市场新的职能分配，分销归属销售线管理，策划的工作重点辅助销售做好沙盘模型、区位现场包装、首开活动前期阶段，后期销售进入平销期策划基本上做的事情相当于文员一样，走走流程做做暖场活动。
2020年，一场突如其来的疫情，打乱了公司的发展节奏。叠加调控影响，房地产市场急剧下行，以前一个月多少可以卖30套左右房子，如今一个月卖5套都难。
公司宣布解雇目前的代理公司，寻找总包公司重新定价。所谓总包公司，即是这两年分销公司不断扩张起来的整合了分销渠道的公司。他们拥有强大的销售团队、运营团队和分销渠道团队，能够快速整合武汉市大小中介门店集中聚焦分销上客。
原来有代理公司是甲方做主导，现在引进渠道总包公司后，定价和销售策略都是总包公司主导。开发商也从主导变成了辅助，策划职能进一步被削弱，越来越边缘化。
公司请了总包公司后，停掉了所有的广告公司、制作公司、印刷公司等所有的合作伙伴。这也就意味着策划的工作也停止了，策划只需要配合销售做客户分析。
当策划被边缘化，我预感到很可能会被优化，于是开始寻找新的出路。
地产下半场
策划仍有用武之地
虽然属于策划的黄金时代已经过去了，但策划岗位不会消失，而且很可能会在房地产行业出清后，迎来新的机会。
疫情后，渠道分销、新媒体势力崛起。分销端绑定客户，掌控项目业绩命脉；新媒体端力压传统平面广告，抖音、直播、视频号等新分支百花齐放，价值点洗脑工具层出不穷，获客道具也迭代升级！
面对行业的大洗牌、大变革以及诸多喜闻悦见的新事物出现，我开始审问自己内心：我的地产策划生涯真的结束了吗？
答案是：没有！我需要做的是跟传统策划说“再见”，对过去陈旧的策划模式说再见，拥抱新赛道、新机遇的的一切可能。。
现在，房企都在提“线上获客”、“直播卖房”等等，而线上获客要懂内容、懂直播、线上活动等等，这些不正是地产策划所擅长的，可以突破的方向么？
现在，我正在努力学习怎么做新媒体、怎么做直播、怎么做线上投放，为下一次起跑蓄力。我想对自己和同行说：“只要你想做，只要你愿意努力，什么时候都不晚。明天是你人生新的旅程，加油！”
前方，一定有更值得期待的新事物，在等待着我！
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